Nuove rendite catastali, quanto saranno attendibili?

Della riforma del Catasto si continua a parlare con particolare insistenza, e i nodi ancora da sciogliere non mancano di certo. Tra i tanti e – forse – tra i più interessanti da un punto di vista metodologico, vi è la questione relativa all’individuazione delle nuove rendite catastali, con l’evidenza – riportata dal quotidiano Il Sole 24 Ore qualche giorno fa – che in almeno 5 mila Comuni su 8 mila non vi sarebbe il numero minimo di compravendite utile per poter offrire una base statistica solida. Ma quali saranno le conseguenze di tale base di partenza statistica?

Gli effetti sono presto individuabili. In quelle zone comunali in cui non vi sono sufficienti compravendite per poter vantare la base statistica di cui sopra, i valori del nuovo Catasto non potranno che essere calcolati su aree più vaste di quanto inizialmente previsto. Ne deriva altresì la volontà di trovare una soluzione più snella, che potrebbe accelerare il tempo di revisione del sistema catastale. Una soluzione che, stando alle ipotesi degli ultimi giorni, potrebbe passare per l’applicazione di territori standard, come quelli provinciali. Le tanto disaffezionate province potrebbero dunque rappresentare gli ambiti territoriali entro i quali saranno applicati gli stessi algoritmi di calcolo dei valori catastali.

Insomma, in altri termini con un simile allargamento si assumerebbero come campione significativo i pochi immobili di cui si dispongono valori certificati, adattandoli poi a tutti gli altri con una serie di accorgimenti statistici che potrebbero evitare di apprezzare eccessivamente le caratteristiche di ogni fabbricato e di ogni unità immobiliare. Fattori di ponderazione potrebbero dunque essere la posizione, la tipologia edilizia, lo stato di conservazione e presenza di ascensore, superficie, livello di piano, affaccio e altre determinanti, ancora da individuare.

Fin qui, le possibili modalità di risoluzione dei problemi di natura “tecnica”. I tempi si preannunciano comunque piuttosto lunghi, visto e considerato (anche!) che solo in 60 province su 100, secondo l’osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, il campionato e le stime potranno partire dal prossimo luglio, mentre negli altri casi bisognerà attendere almeno un anno in più. La costruzione delle funzioni statistiche potrebbe pertanto giungere a compimento solamente a giugno 2018, mentre le stime dirette si dovranno ultimare entro giugno 2019 se si vuole determinare la base imponibile entro fine 2019 e applicare quindi il Catasto riformato dal 2020. Anche in questo caso, secondo alcuni osservatori particolarmente ottimista, sarebbero comunque passati sette anni dal varo della legge delega…