Guida al Contratto Preliminare Immobiliare

Il contratto preliminare rappresenta un fondamentale (pur non obbligatorio) step intermedio per addivenire all’acquisizione di un immobile. Si tratta infatti di un impegno giuridico che prevede diritti e obblighi per entrambe le parti, anticipando la volontà di vendere e acquistare un immobile e, dunque, stipulare un successivo contratto definitivo di compravendita (atto con il quale verrà disciplinato il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile).

Come risulta intuibile dalle righe che precedono, il contratto preliminare non è obbligatorio, ma viene stipulato su richiesta di una delle due parti quando non è possibile procedere all’acquisto immediato: il caso più tipico è quando l’acquirente necessita di un finanziamento.

Detto ciò, ricordate che per poter essere valido, il contratto preliminare deve riportare la chiara manifestazione della volontà di entrambe le parti di vendere e di acquistare, essere redatto in forma scritta, descrivere esattamente l’immobile con indicazione dell’indirizzo e delle sue caratteristiche, prevedere il prezzo della vendita. In aggiunta a ciò, è possibile che all’interno del contratto preliminare siano indicate delle clausole accessorie non obbligatorie, ma spesso importanti per tutelare una o più parti: a titolo di esempio, si ricorda la presenza di un termine ultimo per la stipula del contratto definitivo, la caparra (cioè un acconto o una caparra confirmatoria, a seconda della volontà delle parti), e la penale in caso di inadempimento totale o parziale.

Il contratto preliminare di compravendita necessita inoltre di una registrazione entro 20 giorni dalla sottoscrizione, versando un’imposta fissa di registro pari a 200 euro e un’imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate, fino al massimo di 100 righe.

Se il preliminare viene stipulato con atto notarile, la registrazione è eseguita dal notaio entro 30 giorni. Se il contratto prevede il pagamento contestuale di una caparra o di un acconto, è necessario procedere al versamento anche di un’imposta proporzionale di registro pari allo 0,50% sull’importo della caparra confirmatoria o del 3% se la somma è prevista a titolo di acconto sul prezzo di vendita (l’imposta sarà comunque detratta dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo).

Discorso diverso per la trascrizione, che invece è atto utile per poter far valere i diritti dell’acquirente nel caso di eventuali vendite dello stesso immobile, o la costituzione di diritti in favore di terze persone (ipotesi ben possibile con la sola registrazione). In questo caso per la trascrizione sarà necessario l’intervento del notaio, con pagamento di imposta di registro e imposta di bollo pari a 155 euro, imposta ipotecaria pari a 200 euro e tassa ipotecaria pari a 35 euro.