Mercato dei mutui in crescita: merito delle surroghe

Il mercato dei mutui è in crescita. Talmente in crescita che secondo i dati ufficiali dell’Abi da gennaio ad agosto 2014 sarebbe incrementato del 28% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Una crescita che tuttavia è solo apparentemente legata al risveglio del mercato immobiliare (le compravendite – dichiara l’Agenzia del Territorio – sono cresciute di appena 1,4 punti percentuali su base annua), quanto soprattutto alla possibilità di usufruire delle surroghe attive dei finanziamenti in corso di ammortamento.

In altri termini, complici i bassi – bassissimi – tassi di interesse di riferimento a disposizione sul sistema creditizio, sono sempre di più i mutuatari che cercano di comprendere se la sostituzione del precedente mutuo con un nuovo finanziamento, possa realmente tramutarsi in un’operazione conveniente sotto il profilo economico. Si spiega in tal modo il balzo delle richieste di surroghe, che se nel terzo trimestre 2013 pesavano per circa il 10% di tutte le richieste di mutui, nel terzo trimestre 2014 sono riuscite a garantirsi una quota di mercato del 23%.

Ma siamo sicuri che ricorrere alla surroga sia sempre conveniente? In linea di massima, la risposta è positiva in tutte quelle occasioni si sia quasi “costretti” a ricorrere alla surroga perchè la via della rinegoziazione all’interno dell’istituto di credito sia impraticabile, e nella contemporanea ipotesi in cui si abbia necessità di un allungamento del programma di rimborso che possa garantire il pagamento di una rata più sostenibile.

Se invece la scelta se seguire o meno la strada della surroga è legata solamente a motivazioni di convenienza economica legata al costo del denaro, è bene fare qualche calcolo più accorto. Stando a una recente rilevazione de Il Sole 24 Ore, infatti, l’orientamento attuale delle banche sembrerebbe essere quello che punta a “premiare” i mutuatari che hanno la titolarità di finanziamenti con loan-to-value piuttosto contenuti, “penalizzando” invece quelli che hanno in portafoglio mutui con loan-to-value elevati.

Il premio o la penalizzazione si traduce nel pagamento di spread più o meno elevati. Considerato che molto spesso la convenienza o il pregiudizio di andare avanti con la surroga si traduce nella comparazione di 10 o 20 punti base, è bene cercare di vederci chiaro e domandare un chiaro preventivo al proprio istituto di credito potenzialmente subentrante.

Attenzione infine a verificare l’effettiva assenza di costi e oneri accessori, legati alle spese di perizia o a quelle notarili. Di frequente le banche garantiscono una completa esenzione, salvo poi verificare che, così, effettivamente non si tratta.